华泰｜宏不雅：房产交游税收减免落地，影响几何？

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（开首：华泰证券商议所）

11月13日，财政部、税务总局、住房城乡确立部发布房产交游干系税收减免策略，包含普及契税优惠面积模范、调降一线城市二套宅券税税率、裁汰地盘升值税预征率下限、对升值额未跨越扣解雇目金额20%的所有住宅免征地盘升值税，以及一线城市部分非普宅成交免征升值税。合座而言，这些纪律或将边缘改善住户购房行状身手，对改善型住房需求的提振可能更为昭着，并边缘缓解设备商现款流压力。然则，值得注视的是，裁汰地产干系契税可能对场所政府收入带来负面影响，补充场所政府现款流干系策略或需商量这一影响，以确保场所开销身手不收影响。

这次房产交游税收下调减免税收的限制可能不足3,000亿元，占世界每年新址加二手房总成交额的比例或不到2%，但在北上广深一线城市的税负下调幅度可能更多。鉴于契税诊治带来一次性的“优惠”，对需求提振的为止更接近降价， 是以总体而言，这次诊治的幅度较为慈悲。这次下调房产交游税收结束了此前10月12日财政部在国新发布会上的表态，即要“实时优化完善房地产干系税收策略，促进房地产阛阓牢固健康发展”。策略主要聚焦地产两大税种——契税、地盘升值税（二者在2023年共占总税收收入的6.2%），及部分城市执有二年以上的非普宅销售升值税免征。从为止层面，一方面，关于住户交游才能税收有所优惠，边缘裁汰房价行状，尤其是提振一线城市的改善型住房需求；另一方面，地盘升值税下调有助于缓解地产企业确立历程的现款流行状。

住房交游契税：将现行享受1%低税率优惠的面积模范由90平方米提高到140平方米，即90-140平米住房税率下调0.5个百分点（首套房）、1个百分点（二套房）。同期，针对北京、上海、广州、深圳4个城市，二套宅券税从此前的3%分辩下调至1%（不大于140平米）、2%（大于140平米），与非一线城市模范对都。阐述克而瑞对本年上半年8个要点城市分面积段商品房住宅成交的漫衍 ，受益策略的90-140平米住宅约占总成交套数的6成（图表2），奸险估算本次下调契税可能对应契税税收回落约500-1000亿元量级，对应减少住户购房本钱。

地盘升值税：将各地区地盘升值税预征率下限融合裁汰0.5个百分点。当今关于设备商名目齐全结算前转让房产得到的收入，需按销售收入的一定比例预缴地盘升值税，待名目结算时进行计帐，多退少补。因此，地盘升值税预征率下调，有助于缓解设备商在名目确立阶段的现款流压力。同期，由于取消了平素住宅和非平素住宅模范，对征税东谈主建造销售升值额未跨越扣解雇目金额20%的非平素模范住宅，不错免缴此前需交纳的30%的地盘升值税。从税收端影响而言，2023年地盘升值税约5294亿元，占总税收的3%傍边，预征率下调有望每年省俭设备商现款流1300-1700亿元（约为总税收收入的0.7%-1%），但最终减税限制可能会低于预征限制的降幅。升值税：取消平素住宅和非平素住宅模范的一线城市，对个东谈主销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征升值税，此前征收模范为按照交易差价对非普宅征收5%的升值税。此前的策略诊治中，北上广深均已将升值税减免年限从5年裁汰至2年，其中，北京和上海暗意将当令/实时取消普宅模范，部分已有2年以上住房的房产置换需求或有望受益于该策略、裁汰对应的地产销售本钱。

下调房产交游税收格外于裁汰房价，可能会一次性、短期内慈悲提振地产需求。相似地，本年2月底，香港政府根除了所有扼制房价的税收组合拳策略（包括针对炒房客征收的10-20%的出奇印花税、针对非永恒住户征收的7.5%的买家印花税、以及针对二套住房征收的7.5%的新住宅印花税），随后香港地产成交量昭着反弹。香港华夏地产监测数据透露，本年3、4月香港一手住宅登记交游数分辩环比增长3.1、1.4倍，二手住宅登记交游数分辩环比增长25%、102%。由于这次内地房产交游税收减免的幅度不足香港，对世界地产成交的合座拉动为止可能不足香港地区。但关于住户住房行状身手改善较多、且有东谈主口净流入的地区，策略的短期为止可能更为昭着。此外，从现款流的角度看，裁汰房贷利率的为止可能比裁汰房产交游税收更为执久。

中长久看，地产周期企稳回升可能需要经济基本面及收入预期改善的解救，下调房产交游税收可能不足以推进地产成交的执续回升，但关于地产供需面仍是运转昭着收紧的一线及准一线城市，可能有一本万利的撬算作用。国外数据透露，经济周期回升是地产需求执续改善的前提，经济增长回升有助于改善住户收入预期，进而带来地产需求的执续培植（图表3和4）。但关于地产供需趋于收紧的一线及准一线城市，如本年2月至10月，季调后的主要城市二手房交游面积已累计回升15%，其中一线城市的累计涨幅达40%（图表5和6），下调房产交游税收或将带来地产需求的进一步开释，有助于其地产周期的培植。

此外，值得注视是，这一策略可能会边缘影响场所政府收入，商量场所政府现款流压力是总需求回升的一个热切堵点，补充场所政府现款流干系策略或需要商量这一影响。由于契税、地盘升值税为场所税种，而住户在进行房产交游时交纳的升值税为中央与场所五五分红，因此这次策略诊治对场所收入的影响较大。本年前10个月，场所政府一般大家预算开销累计同比增长1%，低于两会公布的年度预算增速3%，主淌若由于场所政府一般大家预算收入累计同比增速（0.6%）低于两会预算的3.7%。同期，本年前10个月场所本级政府性基金开销累计同比下跌9.7%，昭着低于两会公布的年度预算增速15.5%，格外于年化少开销2.4万亿元，这主淌若由于场所本级政府性基金收入累计同比下跌22.5%，年化后低于年度预算1.5万亿元。因此，中央在通过加大对场所协调支付或其他口头来补足场所的开销缺口、保证财政开销力度不下跌时，需进一步商量下调房产交游税收对场所收入的影响。

风险指示：稳增长策略发力不足预期，地产需求超预期回落。

著作开首

本文摘自2024年11月14日发布的《房产交游税收减免落地，影响几何？》

易峘 商议员 SAC No.S0570520100005 | SFC AMH263

常慧丽 商议员 PhDSAC No. S0570520110002 | SFC No. BJC906

吴宛忆 商议员 SAC No. S0570524090005